prl cooltura
       
Środa, 19.09.2018 Januarego, Konstancji, Leopolda
| Startuj z nami | Dodaj do ulubionych
Jak kupić  dom na Wyspach i nie zwariować?
Jak kupić dom na Wyspach i nie zwariować?

Magdalena Gignal


ostatnia aktualizacja: 2014/12/22 06:00

Wszystko, co musisz wiedzieć, jeśli planujesz zostać właścicielem nieruchomości w Anglii lub Walii.

Decyzja zapadła – kupujesz dom! Tylko… co dalej? Labirynt prawnych zawiłości, negocjacje, przeglądy, prawnicy, starania o kredyt, zamartwianie się, czy transakcja dojdzie do skutku – wszystko to, w dodatku do poszukiwań wymarzonego domu, wystarczy, by przyprawić każdego o ból głowy. Kupno domu to jedna z największych finansowych decyzji twojego życia. To długi i skomplikowany proces, którym rządzą sprzeczne emocje – od ekscytacji do frustracji. Pomiędzy znalezieniem domu marzeń i zaakceptowaniem twojej oferty – co może zająć od kilku dni do kilku miesięcy – a sfinalizowaniem transakcji upływa zwykle około 12 tygodni. To mniej więcej dwukrotnie dłuższy okres niż w wielu innych krajach, również w Polsce. Kupowanie domu w Wielkiej Brytanii może być wyczerpujące. Dlatego tak ważne jest, żeby się do tego procesu dobrze przygotować. Nasz poradnik dotyczy kupowania nieruchomości w Anglii i Walii.

Krok 1. Ile możesz wydać?

Zanim zaczniesz poszukiwania domu, oszacuj stan swoich finansów. Pod uwagę musisz wziąć nie tylko cenę nieruchomości, ale też liczne opłaty, które będziesz musiał ponieść. Zacznij od sprawdzenia – w banku lub towarzystwie budowlanym – na jakiej wysokości kredyt możesz liczyć. Niektóre towarzystwa budowlane wystawiają osobom planującym kupno domu dokument potwierdzający ich zdolność kredytową. Taki certyfikat ułatwia czasem zaakceptowanie oferty przez sprzedającego. Oprócz wartości nieruchomości musisz wziąć pod uwagę jeszcze inne koszty związane z zakupem domu: opłaty za niezbędne ekspertyzy, opłaty za wycenę, opłatę skarbową (Stamp Duty), opłatę za wpis do księgi wieczystej, opłaty za Local Authority Search (adwokat sprawdza, czy nieruchomość nie leży na „problematycznym” terenie – np. na terenie zalewowym albo w pobliżu planowanej autostrady), opłaty związane z uruchomieniem kredytu i opłaty za usługi prawników. Musisz też zdawać sobie sprawę, że jeśli zaczniesz proces zakupu domu, ale transakcja nie dojdzie do skutku, nie odzyskasz pieniędzy wydanych na wycenę lub ekspertyzy. Na kilka tygodni przed sfinalizowaniem transakcji i zanim dostaniesz pieniądze od kredytodawcy – w dniu wymiany kontraktów – musisz wpłacić depozyt w wysokości – najczęściej, chociaż nie zawsze – co najmniej 10 proc. wartości nieruchomości.

Krok 2. Poszukiwania

Domu lub mieszkania do kupienia możesz szukać na kilka różnych sposobów. Najbardziej rozpowszechnionym jest korzystanie z usług agencji nieruchomości. Jest to bezpieczna opcja, ponieważ takie agencje muszą przestrzegać przepisów dotyczących ochrony konsumenta, jednak wiąże się z dodatkowymi opłatami. Możesz również przeglądać ogłoszenia w lokalnej prasie, skontaktować się z lokalnymi deweloperami, by uzyskać informacje o nowo wybudowanych domach, lub zajrzeć do internetu. Strony takie jak www.rightmove.co.uk zbierają w jednym miejscu oferty zarówno agencyjne, jak i prywatne, co niewątpliwie ułatwia poszukiwania. Kiedy trafisz na dom, który ci się spodoba, kolejnym krokiem jest umówienie się na wizytę. Możesz odwiedzić i obejrzeć tyle nieruchomości, ile tylko ci się podoba, a także odwiedzać je po kilka razy. Jeśli już wybierzesz tę, w której chciałbyś zamieszkać, przed złożeniem sprzedającemu oferty powinieneś wziąć pod uwagę kilka czynników:
- poproś o Energy Performance Certificates, z których dowiesz się, jaka jest efektywność energetyczna nieruchomości;
- sprawdź warunki gwarancji (przy kupnie nieruchomości od dewelopera) – nowy dom powinien posiadać gwarancję Buildmark wydawaną przez NHBC (National House-Building Council) – niezależną organizację, która sprawdza, czy budynek spełnia właściwe normy;
- sprawdź, czy nieruchomość ma status freehold, leasehold, czy commonhold. W pierwszym przypadku grunt, na którym stoi dom, stanowi część transakcji, po zakupie domu będziesz jego właścicielem i nie będziesz musiał płacić żadnych opłat za jego użytkownie. Leasehold oznacza, że grunt nie jest na sprzedaż i będziesz musiał płacić opłaty za „wynajem” jego właścicielowi, a czasem również roczną opłatę za naprawy, utrzymywanie w czystości i obsługę wspólnych części nieruchomości (zwykle ma to zastosowanie w przypadku mieszkań). Commonhold oznacza, że właścicielem gruntu i części wspólnych nieruchomości jest wspólnota mieszkańców. Nie ma opłat za wynajem, ale utrzymanie terenu jest pokrywane z budżetu wspólnoty.

Krok 3. Złożenie oferty

Kiedy już wybierzesz dom, który chcesz kupić, pamiętaj, że nie masz obowiązku zapłacenia pełnej kwoty, której żąda sprzedający. Możesz zaproponować mniej (uzasadniając swoją decyzję na przykład niezbędnymi naprawami, które trzeba wykonać w nieruchomości), a jeśli twoja oferta zostanie odrzucona, masz prawo do składania kolejnych – nie ma ograniczeń co do ich liczby. Zaakceptowanie twojej oferty nie jest wiążące. Jeśli po dokładniejszej inspekcji okaże się, że nieruchomość nie spełnia jednak twoich oczekiwań, wciąż możesz się wycofać. Po tym, jak twoja oferta zostanie zaakceptowana, musisz zająć się następującymi sprawami:
- depozyt dla agenta nieruchomości (tzw. holding deposit) – czasem agencje nieruchomości wymagają wpłacenia niewielkiego depozytu (zwykle od 500 do 1000 funtów), żeby mieć pewność, że poważnie podchodzisz do zakupu. Jeśli sprzedaż nie dojdzie do skutku, pieniądze zostaną ci zwrócone;
- uzyskanie kredytu – jeśli jeszcze nie zacząłeś procesu pozyskiwania kredytu hipotecznego, teraz jest na to najwyższy czas. Zazwyczaj zajmuje to ok. trzech tygodni. Twój kredytodawca zażąda wyceny nieruchomości, która zostanie przeprowadzona przez rzeczoznawcę wyznaczonego przez bank lub towarzystwo budowlane, ale opłaconego przez ciebie. Za wycenę musisz zapłacić z góry.

Jeśli chcesz pożyczyć więcej niż 75 – 80 proc. wartości nieruchomości, kredytodawca prawdopodobnie zażąda wykupienia ubezpieczenia pokrywającego dodatkową kwotę kredytu. Raty tego ubezpieczenia zostaną dodane do miesięcznych spłat. Jeśli dysponujesz tylko depozytem w wysokości 5 proc. wartości domu, sprawdź, czy kwalifikujesz się do uzyskania kredytu w ramach programu Help to Buy (zobacz: ramka);
- przeprowadzenie ekspertyzy – wycena domu na zlecenie kredytodawcy nie ma nic wspólnego z inspekcją, którą powinieneś zlecić, żeby nie kupować kota w worku. Celem przeprowadzanej przez niezależną firmę ekspertyzy jest znalezienie potencjalnych problemów z nieruchomością (strukturalnych, instalacyjnych itp.). Możesz wybrać jej rodzaj. Im bardziej szczegółowa, tym będzie droższa. Na pełny raport warto zdecydować się przy zakupie dużego lub starego domu (liczącego 80 – 90 lat). Jeśli rzeczoznawca zasygnalizuje problemy z nieruchomością, możesz wycofać się z transakcji albo wynegocjować ze sprzedającym usunięcie usterek lub obniżenie ceny. Więcej informacji o inspekcjach nieruchomości znajdziesz na stronie www.rics.org;
- wybranie radcy prawnego (solicitor) lub licencjonowanego prawnika specjalizującego się w nieruchomościach (conveyancer). Najlepiej wybrać firmę, która ma doświadczenie w przenoszeniu tytułów własności. Zanim dokonasz wyboru prawnego przedstawiciela, dowiedz się o koszt jego usług. Warto sprawdzić ceny kilku firm, bo rozrzut może być bardzo duży. O co powinieneś zapytać?
- Czy opłata jest ustalona z góry, czy uzależniona od wkładu pracy?
- Czy obejmuje opłatę skarbową, opłaty za ekspertyzy, za wpis do księgi wieczystej, wydatki i podatek VAT (poproś o wyszczególnienie tych kosztów)?
- Jakimi opłatami zostaniesz obciążony, jeśli transakcja nie dojdzie do skutku?

Krok 4. Proces kupna

Chociaż to, jak dużo czasu upłynie od zaakceptowania oferty do przeprowadzki, zależy od wielu różnych czynników, istnieją pewne ramy czasowe. Od zaakceptowania twojej oferty do wymiany kontraktów upłynie ok. siedmiu tygodni, a od wymiany kontraktów do przeprowadzki ok. czterech. Jeśli po drodze pojawią się problemy, cały proces może się wydłużyć. Twój prawnik – we współpracy z przedstawicielem sprzedawcy – przygotuje umowę sprzedaży. Zanim jednak ją podpiszesz, musi się upewnić, że nieruchomość jest faktycznie własnością sprzedawcy, nie ciążą na niej żadne zobowiązania, nie dotyczą jej „prawa drogi” (ma to zastosowanie np. przy ogrodach dzielonych z sąsiadami) i że w pobliżu nie zaplanowano budowy obiektów, które mogą wpłynąć na obniżenie wartości twojego domu. Prawnik przeprowadzi następujące inspekcje:
- wystosuje pytanie do lokalnych władz o planowane w okolicy budowy lub zmiany krajobrazowe, sprawdzi również, czy na nieruchomości nie ciążą jakieś obwarowania, np. czy nie podlega konserwacji zabytków, czy nie rosną na jej terenie drzewa objęte ochroną itp.;
- przygotuje listę pytań do sprzedawcy, dotyczących nieruchomości, wyposażenia wchodzącego w skład transakcji, ewentualnych sporów sąsiedzkich, przekazania gwarancji na wykonane niedawno prace czy certyfikatów potwierdzających, że nieruchomość jest wolna od zagrzybienia (istotne w terenach wilgotnych);
- uzyska wypis z księgi wieczystej.

Musisz również zorganizować ubezpieczenie nieruchomości – zawczasu, żeby obowiązywało już od chwili, kiedy odbierzesz klucze. Zazwyczaj kredytodawcy proponują skorzystanie z usług współpracującego z nimi ubezpieczyciela. Jeśli masz za dużo spraw na głowie, żeby szukać najlepszej oferty, możesz skorzystać z tej opcji – w każdej chwili będziesz mógł zmienić ubezpieczenie.

Kolejnym krokiem będzie wymiana kontraktów, czyli podpisanie umowy kupna-sprzedaży. Dochodzi do niej, kiedy jesteś usatysfakcjonowany wynikiem wszystkich inspekcji, otrzymasz ofertę kredytową, wpłacisz 10-procentowy depozyt i zgodzisz się ze sprzedawcą co do daty przekazania kluczy. Od momentu podpisania umowy nie możesz się już wycofać z transakcji (to samo dotyczy sprzedającego). Jeśli teraz się wycofasz, stracisz depozyt.

Ostatnim etapem kupna domu jest sfinalizowanie umowy. W ustalonym wcześniej dniu:
- kredytodawca uruchamia kredyt (przekazuje pieniądze),
- dokumenty hipoteczne zostają przekazane twojemu prawnikowi,
- sprzedawca przekazuje klucze do nieruchomości i opuszcza ją przed ustalonym czasem.

Możesz zacząć przeprowadzkę!

Pomoc dla tych, co pierwszy raz

Jeśli kupujesz swoją pierwszą nieruchomość w Wielkiej Brytanii, najprawdopodobniej możesz skorzystać z jednego z kilku schematów rządowych ułatwiających ten krok.

Własność wspólna

Program pozwalający na kupno udziałów w nieruchomości (od 25 do 75 proc.) i wynajem pozostałej części od drugiego właściciela (zwykle są nim władze lokalne lub spółdzielnia mieszkaniowa). Po takiej transakcji spłacasz kredyt za swoją część lokalu i opłacasz czynsz za pozostałą część (w wysokości maksymalnie 3 proc. wartości udziałów drugiego właściciela miesięcznie). Więcej informacji: www.shared-owneship.org.uk

Help to buy (www.helptobuy.org.uk)

Program obejmuje dwa schematy rządowe:
- Pożyczka uzupełniająca – jeśli dysponujesz tylko 5-proc. depozytem, możesz wziąć pożyczkę na preferencyjnych warunkach na kolejne 15 proc. wartości nieruchomości. Przez pierwsze 5 lat nie będziesz płacić odsetek od pożyczki. Programem objęte są nowe nieruchomości o wartości do 600 tys. funtów w Anglii i do 300 tys. funtów w Walii.
- Gwarancja kredytowa – znów: jeśli dysponujesz tylko 5-proc. depozytem, możesz uzyskać kredyt na zakup nieruchomości (w programie bierze udział 10 kredytodawców), a rząd będzie jego gwarantem. Ten schemat nie ogranicza się do nowo wybudowanych nieruchomości, a ograniczenie wartości wynosi w tym przypadku 600 tys. funtów.

New Buy

Możesz kupić nowy dom, jeśli dysponujesz tylko 5-proc. depozytem. Więcej informacji: www.newbuy.org.uk

Jaki kredyt?

Kredyt hipoteczny to pożyczka na zakup nieruchomości, której gwarancją jest hipoteka tej nieruchomości, zawierana na określony czas. Jeśli nie płacisz rat kredytu, bank może zająć twoją nieruchomość. Istnieje kilka rodzajów kredytów. Sprawdź, czym się różnią:
- Kredyt ze spłatą kwoty głównej i odsetek (repayment mortgage) – przez cały czas trwania umowy kredytowej spłacasz zarówno kapitał, jak i odsetki. Z czasem wielkość spłacanych odsetek spada, a wielkość spłacanego kapitału rośnie. Po zakończeniu spłat nieruchomość jest twoją własnością.
- Kredyt ze spłatą wyłącznie odsetek (interest-only) – spłacasz tylko odsetki od kredytu. Na zakończenie umowy kredytowej musisz wpłacić kredytodawcy kwotę, na którą udzielił ci pożyczki. Racjonalnym założeniem jest, że musisz odkładać i inwestować pieniądze, żeby na koniec spłaty odsetek dysponować odpowiednią kwotą. Możesz skorzystać w tym celu z usług firmy ubezpieczeniowej, która będzie pilnować regularnych wpłat i inwestować twoje pieniądze, rozważyć tzw. kredyt emerytalny (przeznaczony głównie dla osób samozatrudnionych – w momencie przejścia na emeryturę ze zgromadzonych środków spłacasz kredyt i dostajesz „kieszonkowe”) lub kredyt ISA (powiązany z kontem oszczędnościowym). Możesz też oczywiście zatroszczyć się o gromadzenie oszczędności we własnym zakresie.

 

 

 

• Widzisz błąd na stronie? Wyślij informację do redakcji.
• Zapisz się do naszego newslettera - najświeższe wiadomości codziennie na Twój e-mail
• Wyślij do znajomego
 ~jarek:  jestem w trakcie kupna nieruchomosci teraz czekam na wycene ale obawiam sie ze cena jest zawyzona w ofercie niz ja wyceni rzeczoznawca.a osoby ktore chca sprzedac nie zbija z ceny wiec mam pytanie czy bank udzieli kredytu na cene ktora jest ustalona lub na wycene jaka dokonal rzeczoznawca
odpowiedz
 ~:  
odpowiedz
Open publication - Free publishing - More cooltura
CLWK
blacklemon
Team One
Capital
Kotrak
Przemoc domowa będzie surowiej karana (godz. 20:15)
~: ~Ania napisał: Mielismy taka sytuacje w domu ze przyjechala do

UE naciska na Londyn (godz. 00:33)
Reporter:  Wolność Tomku w swoim domku. Polacy też przygotowują się na Pole

Swobodny przepływ osób może obowiązywać podczas wdrażania Brexitu (godz. 00:16)
Reporter: Omnibus napisał: Omnibus napisał: ~aleksander napisał: Konie

Swobodny przepływ osób może obowiązywać podczas wdrażania Brexitu (godz. 19:38)
Omnibus: Omnibus napisał: ~aleksander napisał: Koniec eldorado w UK.

Swobodny przepływ osób może obowiązywać podczas wdrażania Brexitu (godz. 19:28)
Omnibus: ~aleksander napisał: Koniec eldorado w UK. ...

KomunikatyO portaluLudzie portalupl Reklamauk AdvertisingNasz patronatKonkursyNapisz do nasWyślij materiałPartnerzyrss
Copyright 2008 elondyn.co.uk.
Support: It's Done under Epoznan.pl licence. All rights reserved.